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■ 王立新 近日，凯德商业REIT成功挂牌。据介绍，该公司底层资产覆盖广州、长沙两大商圈的两个成熟购物中心，财新人寿也参与战略配售，而保险基金也是该项目的重点投资者之一。这并非特例。两年来，保险基金通过直接收购、股权合伙、参与REITs等方式，持续加大对房地产的投资，包括现有商业地产、优质写字楼、长租公寓等。例如，根据公开资料显示，今年上半年，中国人寿、中国太平洋等保险公司保险、平安人寿、建信人寿推出大型房地产投资13个，其中房地产项目6个，投资规模较去年同期大幅增长。笔者认为，当前保险资金不断加仓房地产板块的行为，与去年大举投资房地产股的行为有所不同。这反映了投资趋势的变化，投资类型更加多元化，人们更倾向于提供稳定回报的租赁资产。这完美地体现了保险资金在息票压力环境下理性完善了资产配置逻辑。租赁物业成为安全基金的宠儿，首先是因为优质租赁资产的卓越盈利能力。近两年房地产市场回调导致部分商业地产、写字楼估值大幅提升住宅和长租公寓下降，尤其是中心城市中心区的优质项目。假设入住率保持高位且租户结构保持稳定，资产价格将不再“膨胀”。当前保险资金对这些资产的“攻击”，并不是基于“抄底”的炒作，而是基于“择机”的理性。同时，此类资产无需承担新项目的周期性风险，购买时即可产生现金流，这与保险资金“求稳、求实”的投资偏好相符。更重要的是，保险投资者在设计业务结构时，往往会优先考虑项目收益分配，为自己的投资增添了一层“保护膜”。这样，租赁资产有望为保险资金提供“租金+增值”的双重效益。二、实体经济的长期性国家租赁与保险资金的“债务基因”是天生的搭档。从资产属性匹配来看，保险资金来源主要是长期寿险和年金保险，负债期限往往跨越几十年。因此，资产应该寻找与其期限相匹配且能够承受经济周期的投资。短期货币市场受政策、利率、情绪等多重因素影响，存在高波动风险。租赁房地产的租约通常签订三到五年，但一些高质量商业项目的租约可能会更长。这为保险资金提供了可持续、可预测的现金流，有效对冲了短期市场波动带来的不确定性。例如，租赁优质写字楼的金融机构和国企以及长租公寓稳定的客户群这有助于创造现金流的“长期可持续性”。这种“长期持有、稳定收租”的模式，满足了保险资金“顺畅周期、稳步增值”的投资需求。最后，通过资产租赁房地产，“提升投资管理水平”和“养老”的闭环逐渐形成，保险资金担忧得到缓解。此前，房地产投资退出渠道较为单一，长期持有面临“变现难”问题，是限制保险资金扩张的重要因素。近年来，随着公募REITs市场的快速发展和资产证券化工具的不断完善，房地产保险资金投资流出日益顺畅。一方面，承销资金可以参与公募REITs的战略配售，并在项目落地后退出二级市场。性质。另一方面，一些大型保险公司建立了内部资产管理平台，进行资产管控，完成了不动产从投资、运营、退出的全过程。这创造了一个良性循环。值得一提的是，保险资金与租赁资产的“双向流动”正在鼓励市场构建健康的生态系统。对于物业管理公司来说，保险资金的长期融资注入可能会使该行业从“重建”转向“运营”。我们不再只追求短期的销售收入，而是更加注重租户体验和资产估值，让商业地产和长租公寓真正回归“经营本质”。对于险资本身而言，租赁资产成为利率下降周期中的“业绩拖累”，既可以分散投资风险，又可以保障被保险人的利益。由于供应随着中心城市优质楼盘的增加以及REITs市场的进一步成熟，我们预计保险资金将更深入地研究租赁资产的轨迹。但同时也应该看到，房地产投资仍存在市场分化、运营管理等风险。要真正实现“资产保值”和“稳利润”两个目标，保险资金必须在准确评估目标、提高管理能力上下更大功夫。在长期理念的引领下，保险资金与租赁资产的紧密结合正在成为资本市场稳定与增长相结合的新格局。
（编辑：蔡青）
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